上海鸡年首拍遇冷？ 溢价率不到1% 起拍楼面价却1年半翻3倍

北京2月17日电（徐倩）距离人民广场约70公里，上海浦东新区临港新城起拍楼面价已经攀升到了每平方米2万元以上。

这是上海鸡年的首次土拍，在银监局的坐镇下，上海成功将溢价率控制在了1%左右。三幅宅地只经过了45分钟的竞拍就宣布结束，溢价率分别是0.85%、1.76%、0.41%，分别被绿地、万科、碧桂园三家实力房企摘走，而楼面价也都“齐刷刷”地锁定在每平方米21000元-22000元之间。

图上海今日出让三幅宅地分布图。来源：好地网

举牌时间短、参拍房企少，叫价谨慎、溢价率低成为此次土拍的新特征。上海中原地产市场分析师卢文曦表示：“从鸡年土地首拍来看，基本能给今年土地市场定调，土地市场遇冷将是趋势。”

但是，在“控地价”的调控背景下，人民财经注意到，溢价率虽然被成功控制，但是起拍价却在1年半的时间里翻了3倍。

提高起始楼面价：1年半翻3倍？

时间倒回至2015年9月18日，临港新城出让NNW-C4C-06和NNW-C4C-02地块，与今日出让的三幅地块相邻，彼时起始楼面价仅为每平方米6594元和每平方米6690元，两幅地块分别被万科港城联合体和深圳市平吉投资管理有限公司摘得，成交楼面价分别为每平方米7298元和每平方米6923元，分别为现在的万科金域澜湾和保利铃兰公馆，目前楼盘均价约为每平方米3万元。

而今日出让的三幅地块起始楼面价为每平方米21000元，意味着在不到2年的时间内，起始楼面价翻了3倍。

首先，这与去年上海房价和地价快速上扬，而楼面价也“水涨船高”相关。

去年年初，临港新城的偏远还令购房者望而却步，即使每平方米1万元的房价也鲜有人问津。直到去年7月27日的一场土拍却彻底改变了临港新城的命运。

这一天，距离临港新城滴水湖约30公里的祝桥镇中心出让一块土地直接问鼎了年度上海总价地王，开发商金地以88亿元总价摘牌，溢价率高达286%，楼板价为每平方米33023元。祝桥火了，紧接着就是距离临港新城，二手房以50%以上的速度加价，新房也跃升到每平方米3万元以上。

除了房价上涨导致地价上涨外，业内分析人士认为，提高起始楼面价还有一个原因――控制溢价率。易居智库研究总监严跃进认为：“此类土地的起拍楼板价就需要在2万多的水平，这背后可能也体现出近期拍地的一个新变化，即为了抑制高溢价率，实际上会通过提高起拍价来进行控制。”

严跃进同时也指出：“提高起始楼面价，从务实的角度看，能够使得拍地的节奏加快，防范各类盲目加价现象的出现。”

控地价：不仅只是控溢价率

不仅是上海，从近期南京、苏州等地的土拍结果来看，溢价率都得到了一定程度的控制，土地市场热度也有所下降，但是对于热点地块，在出让时也都“不约而同”地提高了起拍楼面价。

严跃进认为：“看似溢价率低，但是地价却不低，房企的压力也不小”

以此次出让的临港南汇新城NNW-C4A-02地块为例，成交楼板价为每平方米21180元，溢价率0.85%。目前，临港新城的二手房售价均价约在每平方米2万元，对房企来讲，“起步”压力就较大，如若实现盈利，而未来预计售价或将突破每平方米4万元。

而当距离人民广场70公里之外的临港新城房价单价突破4万元时，上海房价又上涨到了新的高度。

由此看来，在“控地价”和“控房价”的基调下，低溢价率还远远不够。