资金收紧逼开发商降价推盘？

　　证券基金业向房地产项目输送资金的链条正在被斩断。昨日，中国基金业协会在官网发布《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号-私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》（下称“4号文”），对私募资产管理计划投资于房地产价格上涨过快的16个热点城市普通住宅地产项目、向房地产开发企业提供融资，用于支付土地出让价款或补充流动资金等行为进行了规范。文件规定，投资于房地产价格上涨过快热点城市普通住宅地产项目的私募资产管理计划，将暂不予备案。

　　4号文将重点规范私募资产管理计划投资热点城市普通住宅地产项目、向房地产开发企业提供融资用于支付土地出让价款或补充流动资金等行为。业内人士分析，这将对这些城市的楼市产生重大影响，相当于是开发商资金的水龙头被拧紧了，随着融资渠道的收紧，房企在这些热点城市无论是在拿地、项目并购，还是公开举牌等环节都将受影响。

　　16热点城市范围将适时调整

　　基金业协会称，房价上涨过快热点城市目前包括北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南、成都等16个，将根据住房和城乡建设部相关规定适时调整范围。

　　2016年全球房价涨幅前50个城市中，合肥、厦门、南京、无锡、深圳、杭州、上海、福州、郑州、北京位居前十位。排在第一位的合肥涨幅48%，第十位的北京涨幅为27.5%。去年十一以来，这些城市纷纷出台了楼市调控政策，但部分城市调控的效果并不明显。

　　据中国基金业协会介绍，协会近期对证券期货经营机构私募资管产品参与房地产市场投资的情况进行了摸底。统计显示，证券期货经营机构私募资管产品投资房地产市场规模在资产管理总规模中的占比不高，但资金来源以银行为主、通道业务占比高、项目集中于热点城市等特征较为显著，与落实房地产调控工作的整体目标还有一定差距。

　　资管计划买地不得用于房地“买地”

　　对于个别机构可能通过嵌套投资产品、受让信托受益权、受让资产收（受）益权、以明股实债的方式受让房地产开发企业股权等方式规避相关监管要求，变相投资于热点城市普通住宅地产项目。

　　4号文明确明股实债是指投资回报不与被投资企业的经营业绩挂钩，不是根据企业的投资收益或亏损进行分配，而是向投资者提供保本保收益承诺，根据约定定期向投资者支付固定收益，并在满足特定条件后由被投资企业赎回股权或者偿还本息的投资方式，常见形式包括回购、第三方收购、对、定期分红等。

　　4号文明确规定，以上述方式投资于热点城市普通住宅地产项目的私募资产管理计划，暂不予备案。

　　据介绍，协会前期备案、监测发现，部分证券期货经营机构设立的私募资产管理计划通过银行委托贷款、信托计划、受让各类资产收（受）益权等形式向房地产开发企业提供融资。其中，个别产品还存在提供融资用于支付土地出让价款、提供无明确用途的流动资金贷款等情形。为落实房地产调控政策，与其他金融监管机构规则保持一致，避免监管套利，4号文明确私募资产管理计划向房地产开发企业提供融资不得用于支付土地出让价款或补充流动资金。同时，4号调不得直接或间接为各类机构发放首付贷等违法违规行为提供便利。

　　中国基金业协会相关负责人表示，文件主要是为了推动房地产回归住宅居住属性，限制炒房，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”这一定位。

　　资金持续收紧开发商或降价推盘

　　北京青年报记者获悉，多家上市房企近期均有融资方面的公告，华夏幸福、滨江集团、中房地产、美好置业等房企均有过委托贷款、信托受益权转让等融资计划。

　　分析人士认为，4号文这一政策力度比较大，是继银行、信托公司输血楼市资金被加强管控后，基金子公司的房地产非标融资业务的口子也被监管堵住。去年10月份以来，土地贷款、表外业务并入表内、严禁违规发放或挪用信贷资金进入房地产领域、加强理财资金投资管理、加强房地产信托业务……监管层对房企融资主要渠道层层加码，且开发商下游企业贷款资金流向也面临严格审查。

　　随着向房地产项目输送资金的链条被斩断。目前房地产融资渠道基本被堵死，

　　中原地产研究中心数据就显示，2017年1月份，全国房企包括私募债、公司债、中期票据等的融资合计仅133.08亿元，同比下滑了92%。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，16个热点城市占据了全国房地产成交20%以上，而且也是过去两年高价地数量最集中的区域。私募资管收紧将会影响这部分资金流入这些区域。从市场趋势看，房企的多种融资难度都在增加，按揭贷款也提高了利率，整体看，房企的压力会继续提升。从短期看，大部分房企在2016年融资替换了过去的高价格资金，但未来随着资金价格的上行，企业的压力将明显增加，叠加这些热点城市的楼市调控，如果政策继续收紧，部分企业有下调价格的可能性。

　　业内人士指出，在去年的楼市火爆行情中，部分开发商的捂盘惜售是推高房价的一个重要因素。在资金持续收紧的情况下，部分撑不住的开发商或将加速降价推盘回笼资金。

　　文／本报记者 朱开云